业主合同

业主合同菜单管理公寓运营方与房屋业主之间的收房（包租委托）合同。签约后系统自动生成应付业主的租金账单，解约时自动完成收支结算，全部操作均在管理后台完成。业主资源的线索跟进在线索 → 业主池中办理（见《线索》「线索」），签约及合同管理在本菜单进行。该菜单的显示以您账号权限为准。

一、业主签约

操作入口：合同 → 业主合同 → 业主签约。

操作前提：待签约的房源已在房源模块中录入；业主的手机号、姓名、证件信息齐全且能通过客户校验。

操作步骤：

1. 点击「业主签约」，打开签约窗口。窗口包含房间信息、业主信息、合同信息、账单预览和物业交割单等区域。
2. 选择房源并填写业主信息。业主姓名、手机号、证件信息将接受客户校验，不通过则无法提交。
3. 填写合同信息，必填字段如下：

4. 租金需要分阶段定价时，使用分阶计算，逐段设置起止周期、月租金、支付方式、费用方向、免租天数和递增比例；有其他费用的在其他费用中按科目添加。
5. 点击「账单预览」，核对自动生成的业主租金等账单明细。系统支持标准收支计算和首期残月合并配置。
6. 维护物业交割单（收房交割），登记随房物品及数量。
7. 选择合同介质：纸质合同签约后合同直接进入「租约中」；电子合同签约后合同进入「即将生效」，系统向业主发送带签约链接的短信，业主在线签署后生成合同文件。
8. 确认无误后提交。系统自动创建业主档案、物业交割单并发起业主合同审批。单次只能创建一份合同，不支持批量新签。

完成标志：合同出现在业主合同列表中且状态正确；详情中的账单信息已生成，审批完成后账单为有效状态；签约后自动创建业主档案和收房物业交割单；房源的业主状态同步更新。

合同状态与审批：业主合同的展示状态流转如下：

即将生效 → 租约中 → 即将到期 → 已到期 → 到期退 / 违约退
               └→ 已续租（新合同进入签约流程）
任意状态 → 已作废

• 签约、续租、退租均需发起审批。审批状态为：待审批 → 审批中 → 审批完成；审批人可驳回（需填写驳回意见），提交人可撤销；部分合同按配置为无需审批。
• 审批通过后系统自动激活账单；被驳回或撤销的合同可在「更多 → 重新提交」中修改后再次发起审批，系统会重新校验合同周期冲突并重新生成账单。
• 在合同列表中，可按综合状态筛选，可按房源编号、房源地址、门牌号、合同编号、业主姓名、业主电话搜索，也可按签约部门、签约人、签约时间、退租时间、成交方式等条件过滤；列表支持按当前筛选条件导出业主合同报表。
• 打开合同详情可查看合约信息、业主信息、账单信息、分阶信息、物业交割单和退租信息，并沿续签链路追溯关联合同。
• 状态为即将生效、租约中、即将到期、已到期的合同可执行退租、续租、作废、重置；到期退、违约退、已续租、已作废的合同无可用操作。

二、续租、退租、作废与重置

操作入口：合同 → 业主合同 → 合同列表 → 目标合同 → 更多。

与房源的绑定关系：

• 每份业主合同绑定一套房源（含父房源），签约、解约、作废后系统自动更新房源的业主状态。
• 同一房源同一时间只能存在一份有效业主合同，新合同的周期不得与历史有效合同重叠。
• 房源下存在有效租客合同（租期内有租客入住）时，业主合同不能退租，也不能作废。

收房处理：业主合同签约即视为收房。签约时系统自动创建收房物业交割单，登记随房物品明细；后续可在交割单中标记物品损坏状态并同步。

续租步骤：

1. 在合同列表找到即将到期或已到期的合同，点击「更多 → 续租」。
2. 在签约窗口中填写新合同周期和租金信息，提交后走续租审批。
3. 系统按结转支付方式处理上一份合同，自动完成其退款账单确认；续租审批通过后激活新合同账单，上一份合同状态变为「已续租」。
4. 注意：若上一份合同本身是续签合同且新合同尚未到租约开始时间，则不能再发起续租。续租不支持批量操作，单次只能处理一份合同。
5. 已续租的合同到期后，系统自动将其转为「到期退」，解约日期取合同结束时间，无需人工处理。

退租（到期退 / 违约退）步骤：

1. 点击「更多 → 退租」，选择「到期退」或「违约退」。
2. 填写解约日期、解约原因和解约备注。
3. 违约退需选择退租发起方：业主发起的费用方向为收入，公寓发起的为支出。
4. 核对退租收支明细，维护收付款银行账号信息；退租账单结算开关默认为开启，可按需调整。
5. 维护退房交割单（已有交割单则更新），提交后发起退租审批。审批通过后系统自动执行收支结算，合同状态变为「到期退」或「违约退」，房源业主状态同步更新。

作废与重置：

• 「更多 → 作废」用于取消误签的合同。前提：合同账单未产生实际流水，且房源下无有效租客合同。作废后关联账单一并作废（原因为「合同作废」），若该合同是续签合同，上一份合同状态还原为「租约中」，其退款账单还原为待付款；系统记录作废人、作废时间和原因。
• 「更多 → 重置」用于重新签约。前提：合同未产生实际收支。重置会先清除旧合同及其业主信息、业主收支和物业交割单，再按新签流程录入新合同；已产生实际收款的合同无法重置。

完成标志：退租审批完成后合同状态为「到期退」或「违约退」，退租信息和收支结算记录在详情中可查；续租后旧合同为「已续租」、新合同进入签约流程；作废、重置后列表状态和关联账单同步变化。